ミャンマーの不動産等投資に ついて

こんにちはpanchoです。今日はアジア最後のフロンティアと言われ、投資詐欺も多いミャンマーの不動産等投資について書きたいと思います。株式も2年前に解禁上場になり話題を集めましたが、現地のリアルな情報と法律改正等について書きたいと思います。

ミャンマーの投資の種類を整理しよう

ミャンマーの株式について

ミャンマーの株式について

ミャンマーの上場企業は現在

  • First Myanmar InvestmentMyanmar
  • Thilawa SEZ HoldingsMyanmar
  • Citizens Bank
  • First Private Bank
  • TMH Telecom Public Co., Ltd.

上記5社あります。日本が作った工業団地ティラワの運営会社や銀行系が多です。しかしながら最初は鳴り物入りで上場しましたが、現在は各社株価は3/1とほぼ小康状態です。2018年新会社法の発表により外国人の株式所有が認められるよう発表がありましたが2019年6月現在まだ購入はできません。恐らくこの上場数の増加とともに解禁になるような空気がミャンマーでは漂っています。

因みにミャンマーの株式は日本のようなオンライン取引ではなく、証券取引所で売買されます。この点も今後は大和証券等の協力により改善されていくと思います。

ミャンマーの株式取引の詐欺等の心配

上記で記載したように現在はミャンマーでは株式の外国人の保有はできません。会社法での設立等で35%までは認められましたが、いわゆる売買等の株式の購入はできません。しかし中には代行購入や投資という名目で株式購入をうたっています。そんな一例をご紹介します。

1.ミャンマー人が代行して購入する。

日本語が堪能なミャンマー人はたくさんいます。難民として日本で数十年暮らした人や外国人労働者として数年日本に滞在したり、船乗りなどで日本に立ち寄った人など他の東南アジアの国に比べ、非常に日本語が堪能なミャンマー人は多いです。仏教徒であったり良いイメージがどうしても付きまとうので一般的に日本人は信用しがちです。しかし、他人名義には変わりませんので購入してもらい知らない間に売却され、連絡がつかない例をよく見かけますので絶対にやめましょう。

2.投資用のミャンマー人名義の会社設立をし出費金を集め運用

個人では不安だがしっかりした会社で運用するとの触れ込みで日本人などが営業を行う会社があります。そもそも家賃等の高いヤンゴンで会社を設立し、ほぼ上下のない株式をオンライントレードできない状況でどの様に運用するのでしょうか?この様な案件は絶対に近寄らないほうがいいです。

ミャンマーの不動産投資について

先ずミャンマーの土地についてお話しますが、ミャンマーの土地は所有権が認められていません。借地権のみで50年+10年+10年の計70年です。現状としてよっぽどのことがない限り延長できます。しかし外国人には特定の土地、ティラワ工業団地や大型投資等のDICAを通した投資案件でないと長期の借地権は得られません。

そして土地やコンドミニアムや事務所等の商業物件でも契約自体は外国人が契約する際は1年しか契約はできません。長期で借りたい際は、外国人名義にしなければ3~5年などの契約も難しく、飲食店等の初期投資が係る場合はミャンマー人とのジョイントベンチャーで行うことがほとんどです。因みにミャンマーで飲食店、大型商業施設を運営する際は外国人名義はできません。商業施設等はDICAを通して投資案件として申請すれば可能な場合もあります。イオン等は現在地場のオレンジと言うスーパーマーケットとジョイントベンチャーで「イオンオレンジ」を展開しています。恐らく数年後には単体での商業施設を開業するようです。

しかしながら昨年、コンドミニアム法が成立し外国人でもコンドミニアム等の所有が出来るようになりました。条件は下記になります・

  • コンドミニアム委員会の指定するコンドミニアム
  • 物件の40%まで外国人の購入が可能
  • 購入できる部屋は上層階など条件がある
  • コンドミニアム法の適用を受けるには様々な条件をクリアーした物件でなくてはならない。etc

など草案から読み取れるのは高額な部屋、敷地面積や設備等高額なコンドミニアムなど物件価格は高額なものが予想されます。

現在正式に購入できるセントラルはインヤー湖や大型ショッピングモール、ホテルなどを近隣に有し、多目的施設を併設する物件は現在販売されております。しかし8棟あるコンドミニアムの殆どが完売状態です。購入している人はミャンマー人、中国人、韓国人、オーストラリア人に続き日本人が4名ほど購入しました。物件の設備や立地をなど考えると投資としてはインカム、キャピタルともに期待できる物件でしょう。今後タンリン地区などにも出てきそうですが、立地の問題等を考慮しないと厳しい面があります。実際にミャンマー人はお金の投資先として土地や建物に投資しますが、現在は立地や設備が良くなければ、中々埋まらないのが現状です。興味のある方は現地の日本人不動産会社に問い合わせてみてはいかがでしょう?

ミャンマーの不動産投資の詐欺の事例

ここ7年で起きたミャンマーでの不動産投資詐欺の事例をご紹介します。実際に被害者の方の相談も乗りながら、救済への道を模索しましたがなかなか難しいのが現状です。

1,ミャンマー人名義での購入

株式同様、日本語の堪能なミャンマー人や在住の日本人に騙されるパターンです。物件の所有権もない中、数年後には値上がりすると言われ購入し、賃貸収入も得られると言われ全て任せてしまうパターンです。

このパターンは大体逃げられるか、中々売却に応じてくれないことが多いです。今売ったら損をするなど言葉巧みに丸め込みます。ティラワやダウェイの工業団地を今後値上がりすると言って、近隣の土地を購入させます。そもそも工業団地の土地や周辺の良い土地は全て抑えられていおり、購入できるとしても農地というオチがほとんどです。因みに農地転用はミャンマーでもありますがほとんど転用された例はありません。よほど多きな投資案件でないと難しいでしょう。

観光地での事例は観光に訪れた定年間近の夫婦がこの場所には働く場所が少ないが観光客が多いのでホテルなど開けば雇用も生まれ、儲かると言われ退職金で一軒家を建てゲストハウスをはじめました。もちろん付ききっりでその場所に住めないので、声をかけてくれたレストランの日本語堪能なミャンマー人に任せました。しかし進捗確認で数カ月後行くと、メールでの報告とは全く違い搬入された家具はチープで内装もモダンなデザインではなく、ローカル風のお世辞にもお金がかけてあるようには思えませんでした。スタッフも予定の半分以下でとても営業ができているような状況ではありませんでした。これはひどいと思いそのレストランのオーナーにお金や領収書などの明細を見せるように言うと、「この国はその様なシステムはない」など言われ結局泣き寝入りでした。

2,地上権販売

土地は外国人は購入できません、しかし会社名義で購入し、皆さんには地上権に基づき配当をするという内容です。インターネット上では様々な事例が出ていますが、実際にある例ですと、コンドミニアムを建築し地上権の配分に応じて配当する、工業団地の土地を共同購入し、割合に応じて配当など実例は多くその糸をたどっていくと日本やタイに拠点を置く健康食品や化粧品などの販売グループに結びつきます。被害者は高齢者が多いとのことです。

銀行預金金利

発展途上国は概ね金利が高く、うまく回せれば金利で投資資金が回収できます。 そこをついて銀行金利の投資話もあるようです。結論から言うと外国人でも銀行口座は開けます。その点をお伝えしたいと思います。

外国人が口座を作れる銀行

カンボーザ、エーヤワディー、UABなど主要な銀行で外国人は講座を開くことは可能です。政府系の銀行や、日系の銀行は個人口座は作れません。口座を作る際はミャンマー・チャット、ドル双方作れます。必要なものは下記になります。

  • パスポート
  • 申込書(銀行にあります)
  • 現地の携帯電話番号
  • 現地の住所(勤め先でも可)

この様に銀行口座を作るハードルは低いです。住所はホテルでは不可の為賃貸で借りていない場合は、知人等の会社の住所を借りれば可能です。しかしその住所に何かあれば問い合わせや郵送物が来ますのでキチンと話しておきましょう。

作成までの期間と使い方

書類が全てチェックが大丈夫であれば、おおよそ1週間ほどでできます。その際に銀行のカードと初期暗証番号が記載された紙を渡されます。暗証番号の変更は全てATMで行います。英語での表記に変更可能な為この点は心配ないと思います。お金の引き出しや残高確認はATMで行います。

入金

ミャンマーのATMは入金ができません!!入金の際は窓口にてカードと入金用紙を記入し入金します。稀に英語ができない人がいますので注意です。

モバイルアプリ

どの銀行もモバイルアプリがある為、入金の確認や金利の確認や送金などはアプリで一括で行うことが可能です。因みにこのアプリは各種支払いや携帯電話のチャージ等もできます。

金利は?

現在、外国人が作れる銀行口座で金利がつくのはカンボーザバンクのみです。年利8.4%を3ヶ月毎に付きます。他の銀行は口座は作れますが、金利は付きません。そしてこのカンボーザでも金利がつくのは「ミャンマー・チャット」口座のみです。ドル口座等は付きません。

為替問題

金利がついてお得と思いがちですがミャンマー・チャットは他国通過に比べ弱く、為替の影響をモロに受けます。昨年1ドルー1300チャットでしたが年初は1598チャットでした。このような点も考慮しなければいけませんね?

まとめ

現在のミャンマーで投資するにはコンドミニアム法に適用した不動産を所有するか。自分で会社を起業するか、信頼できる在ミャンマー日本人とジョイントベンチャーをするか、銀行に預けるしかありません。それ以外の方法は違法ですので、万が一その様な投資話があった際はきちんと断りましょう。

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